学者称：楼市调控需从土地财政入手

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根据中国指数研究院的数据，整个1~9月份，全国土地市场表现火爆，30个城市前三个季度累计卖地8922.85亿元，比去年同期增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市，其中增加幅度最大的两个城市增幅分别达到411%、329%。(据10月11日《广州日报》)卖地收入大涨，与目前调控房价的努力，是不协调的。

　　9月29日，中国2010年第二轮的房市调控政策出台，规定居民购买第一套房的首付比例不得低于30%。部分城市陆续出台“限购令”，规定当地居民和外来人口最多只准新购买一套住房。这些措施一出，立即把8月底以来日益回暖的楼市打回观望状态。市场观望以后的房屋价格走向如何暂时不能定论，但是不改革土地财政，房价大幅下跌的可能性不大。

　　原因在于，即使是第二轮调控再加上所谓“房产税”等手段，这些调控措施的目标基本上都是以控制需求为主，以象征性增加供应为辅。

　　正常的市场，供应和需求是决定价格涨跌的主要因素。但是，在一个非正常的市场，当有供需以外的因素加入到市场之中时，供需因素对于价格的主导作用就会出现弱化。在中国的房地产市场，供求因素不是唯一的主导因素，土地出让金政策，还有整个信贷政策、投资市场的空间、物价和通货膨胀等因素，都是影响房屋价格的主要因素，因此如果只调整供求因素和加税，而不调整其他因素和利益关系，要想房屋价格下跌，往往难以达到目的。

　　目前，土地出让金政策，就是影响中国房屋价格的最主要因素之一。根据《广州日报》报道，某开发商说，“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”。这个说法表明，现在一块土地被拍出，人们往往根据拍卖价格估计未来房屋的单价。2010年3月，北京一些高价地块催涨周边房价就是案例。所以，控制房价，必须从房屋价格的主要构成，即房屋价格上涨源头的土地出让金政策开始。

　　但是，目前的调控还没有触动土地出让金政策，因此即使是一些调控措施包括加税，可以对于房屋价格起到一定时期的、一定程度的压制作用，但是未必会有长期的、大幅度的作用。2010年卖地收入大涨，反映目前调控房价的措施没有触及根本因素，一旦市场的需求突破压制的时效而爆发，那么大规模的房屋价格的报复性上涨就可能出现。所以为了房价调控措施不被虚化，必须改革土地出让金政策。(陈东海 学者)