购房者亲述：拿房产证怎么这么难 赢官司难执行

来源: 人民日报　 作者:

购房6年却拿不到房产证，原来税费被开发商挪用，打赢官司还是拿不到房产证。原因是开发商太牛，还是有关部门不作为？房地产领域乱象为何久而难解？

　　2010年8月的一天，家住北京市朝阳区美然动力街区的业主晓薇心里的一块大石头终于落了地：在等待了6年之久后，她终于拿到了早该属于她的房产证。

　　“本来以为一买一卖，交了房款自然就可以拿到房产证，没想到却这么难！”日前，晓薇和她的代理律师、北京市天耀律师事务所律师王福江一起，向记者讲述了她办理房产证的曲折经历。

　　契税和公共维修基金被挪用了

　　晓薇：我是在2004年“五一”期间买了美然动力街区的房子。开发商北京美晟房地产开发有限责任公司明确要求房主还要交纳一笔钱，说是契税和公共维修基金，然后才能拿到钥匙。开发商解释，只有给国家交了契税和公共维修基金，房管部门才会给办理房产证。因为小区里人多，一个一个去办房管部门忙不过来，所以业主一般都委托开发商集体去办。负责收钱的工作人员一边开收据一边说：“一般半年就能拿到房产证。您瞧，我们还收了您300块的产权代办费呢，不会给您拖的。”

　　听了这话我就踏实了，从此就一直老老实实地等着开发商尽快帮我把证给办下来。

　　王福江：晓薇的房产证在办理过程中，第一个误区就是把契税和公共维修基金交错了人。根据国家的规定，契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。这笔钱应当交给税务部门，而不是开发商。

　　而房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。北京自1998年起就开始征收公共维修基金，这笔钱应交到北京市公共维修基金管理中心。

　　在我代理的几十起被告为北京美晟房地产开发有限责任公司的房产证官司中，开发商迟迟没有为业主办理房产证的一个主要原因，是开发商利用代办房产证的名义在交房时通过代收契税和公共维修基金筹集了一笔资金，却没有按时将钱交到相关部门，而是挪用到了其他房地产开发项目上去。

　　这其实是目前房地产行业很普遍的一个现象，说到底是体制问题造成的。目前国家对开发商的监管主要是在前期的拿地、开工、预售许可证等方面，一旦开发商拿到了地，“杨白劳就成了黄世仁”，谁也管不着了。事实上，税法对代收代缴的主体是应进行严格的资格审查的，而开发商代收甚至截留契税和公维的行为无人授权，也无人监管，这给业主的利益造成了极大的损害。政府主管部门应重视这一问题，取消开发商的代收权，督促业主在购房后直接将契税和公维交给国家，这么做既维护了业主的利益，也防止了国家税款的流失。