北京高端楼盘成交下挫三成 投资价值仍被看好

来源: 北京青年报 作者:

在北京出台“新五条”，各地方楼市频发“二次调控”的背景下，十一期间的住宅市场不可避免地出现了量价齐跌的现象。即便是被认为受政策影响较小的高端豪宅市场，也呈现出明显的冷色调。

　　北京市房地产交易管理网最新数据显示，今年三季度商品住宅成交均价排名前30的楼盘，第三季度新增供应7765套，实际成交352套，签约率仅为4.5%。环比二季度的477套下降了26.2%，成交下挫近三成。同比去年豪宅销售高峰，成交量更是下调了超过七成。但有意思的是，在“追涨”、“保值”、“避险”的宣传下，三季度高端楼市排名前30的项目中，却有七成左右的楼盘比二季度价格出现上扬。

　　●高端项目成交下挫

　　根据相关统计，在第二季度被禁止拿预售证的高端项目在第三季度得以集中入市，共新增房源7765套，其中尤以均价超过10万元/平方米的霞公尊府，和拟预售价在6万元以上的首创禧瑞都、红玺台等最受关注。然而供应的增加并未带动成交量的上扬，截至10月11日，入市两个月的霞公尊府仅成交2套，而位于太阳宫附近的红玺台项目新增166套房源，两个月来成交10套，签约率也仅为6%。某高端项目负责人士私下透露，调研了城市核心区几个在售的高端住宅项目后发现，各项目情况大同小异，销售周期明显拉长，个别项目甚至三个月没有开张。

　　无独有偶，开盘一推再推的上海闵行区星河湾项目，终于在10日开盘，总共推出245套房源，均价在5万元/平方米，随便一套都在千万元级别。一天时间里共计165套被预订。

　　表现虽然不俗，但仍不符合星河湾开盘即售罄的惯性。相比去年浦东星河湾一日内成交超过40亿元的情况不同，认购现场冷清了不少。

　　“三季度以来，豪宅市场销售趋冷，与楼市调控不无关系，另外，豪宅整体价格的水涨船高，购买群体的相对固定，大部分需求并未盲目入市。再加上政策上对资金流入楼市的限制，都制约了高端住宅市场的成交。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟分析道。

　　●高售价拖销售后腿

　　“当前市场上，郊区盘成为成交主力，高端市场成交量增幅放缓，跟整个楼市成交的下降也有关系。”业内专家认为，虽然相比较普通住宅买房人，高端购买人群对价格敏感度较弱，大部分倾向于一次性付款，但持续上涨的价格也令他们难以为继。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据显示，在三季度商品住宅成交均价排名前30的项目中，近七成项目出现了价格上扬。西钓鱼台7号二季度均价为9.1733万元/平方米，三季度则达10.35万元/平方米，上涨了1.1767万元/平方米。四季世家二季度均价为6.7989万元/平方米，三季度则达7.6719万元/平方米。

　　相比之下，一些市场定位较为准确，价格较合理的项目则取得了不错的业绩。位于CBD核心区、紧邻央视新址的首创禧瑞都7月底入市以来，共成交48套，签约率为25.8%。成交均价为59309元/.平方米，对比项目最初69726元/平方米的拟售价格，相差约1万元/平方米。

　　●高端项目投资价值仍被看好

　　虽然高端项目成交出现下滑，部分项目更是在低位徘徊，但这些位处城市核心区、日益稀缺的高端住宅依旧被多方看好。“高端项目的快速涨价，恰恰印证了其可以作为资产保值、升值的有效手段。”包括资深房地产投资人和不少业内专家都这样表示，在通胀风险没有明显减弱，CPI又创新高的情况下，黄金已经被炒上历史高位。同样作为资金避险的高端住宅项目长远来看仍会加强。

　　对于当下高端楼市的成交周期拖长，成交难现象，张大伟表示，9月29日的二次调控，在金融政策方面继续严格收紧，虽然对豪宅项目直接影响不大，但是大部分豪宅潜在购房者作为高知识群体，对市场的政策比较敏感，可以预见在调控的高压下，很多人会放缓购房，出现观望情绪，甚至部分之前已经成交的也会出现退房等现象。另外，均价超过5万的豪宅，已经明显地与普通消费者无关。但受市场整体价格调整的影响，预计四季度豪宅市场也会出现价格调整，从而刺激成交。(记者 李桁)