楼市重回“变脸”季沪上楼盘“抢收”银十--项目招标网

在十月拉开帷幕之前，国家以迅雷不及掩耳之势又推出了新的政策。从历次房地产调控来看，都没有持续半年以上的，而这次调控经过近半年的博弈之后不仅没有放松，反而不断加码。政策带来的强烈心理预期作用非常明显。眼看着前期放量的成交量似乎又要跌入低谷，那些此前希望年底翘尾的开发商们自然会拿出杀手锏，不愿意坐以待毙。不过在住宅项目愁云笼罩的同时，不在调控范围之内的部分商业性质的楼盘却从中收获了意外之喜。

　　售楼员口风松动、折扣密集现身、银十集中放量

　　10月三成楼盘紧急调价

　　“如果可以分期付款或一次性付清，总价还可以在原有92折的基础上再去掉2个点！”10月17日，笔者以购房者的身份前往中心区某一滨江豪宅询问有关买房事宜。和以往对豪宅售楼处保卫森严、高高在上的印象不同的是，现在的豪宅售楼员口风也开始松动了。

　　新浪乐居近期对70余房企展开了独家调查。数据显示，新政后，七成房企开盘计划不变，延续了新政前的开盘计划，且开盘项目暂无降价打折促销策略。不过也有三成房企打算修改或推迟开盘计划，认为新政刚出台，购房者或现观望，市场走向不明朗。

　　从调控政策实施以来，作为中国百强企业绿地促销从未停止。面对楼市调控紧急调头，绿地再次率先响应，亮出了促销计划。10月份，绿地继续推出优惠促销活动，绿地再次制定了详细的促销“5+3”优惠促销方案，“欢居”系列针对住宅产品，将送一定数额的基金、免契税，公寓产品送装修补贴，别墅产品则送精装修庭院；“庆收”系列针对商办产品，赠送一定数额基金、免契税、车位等。

　　与绿地类似的是，“银十”进入第三周，开发商面临频繁的政策调控毅然选择开盘一搏，12个新盘中有9个推出优惠措施。来自搜房网的资料显示，万科城花新园交2万元意向金就可以98折；保利御樽苑开盘92折；摩卡小城2房优惠15万元、3房优惠22万元……

　　搜房网数据监控中心分析师认为，“银十”第三个周末12盘集中放量，1457套的推盘量也达到了9、10月份以来周末开盘的最高峰。频繁的政策调控不仅打压了投资客的炒房行动、给予开发商捂盘惜售等不良市场行为以警告。而在此关头仍然出现12盘集中放量的局面，搜房网数据监控中心分析师认为，这主要是由于年关将近，前期积压的大量待售房源让众多开发商面临回转资金的压力，“银十”作为传统的供需两旺季节，被看成是最后的“救命稻草”，因此尽管市场走势仍未明朗，开发商们还是毅然选择开盘一搏。

　　地段优势较弱、内部竞争激烈、盘源情况复杂

　　供应大户或成降价主力板块

　　“成也萧何，败也萧何”的例子在目前的上海楼市屡见不鲜。以往供应大户推动区域价格上涨在当前新政下或许会受到重创，而其他的一些配套差、产品弱、品牌开发商少、动迁房多的板块或许也将成为领降之地。

　　“内外竞争激烈，九亭的开发商压力很大。”华燕市场研究部副经理张晴怡表达自己对九亭板块的担忧。在今年二季度出台相关楼市政策后，5月九亭板块的成交面积跌幅为78%，高于全市的70%，并且从价格变化来看，在紧接着的6、7、8、9四个月里的板块成交均价呈现一路下滑态势。

　　“这还没结束！”张晴怡分析到：与此同时，与该板块形成竞争的板块也相继显山露水，如九亭下一站的泗泾板块当前的在售项目也不在少数，而泗泾板块的价格明显低于九亭，轨道交通就差一站路的距离，所以会对九亭造成威胁。

　　此外，业内人士也表示，一些开发多年的板块，如徐泾板块虽然是离虹桥枢纽最近的板块之一，但是一直以来缺乏知名开发商的高品质产品，目前仅靠金地一项目支持，仍面临涨价压力。而根据倪晓玲的说法，“动迁房集中的浦江、外高桥、周康、顾村、江桥等城镇动迁安置基地和临港新城、南桥新城、松江中部、罗店、川沙等农民安置基地。这些物业类型多为小户型普通商品房，据统计满3年可上市的配套商品房达到13万套以上，总面积1433.02万平方米。即使按照5%的动迁房会抛售，那么新增住宅供应量也可以达到61.33万平方米。上述板块依旧存在较大的供给。”这些供给量将令购房者对相关板块房源的未来价值预判降低。