“十二五”期间上海急补房地产市场结构失衡

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　上海开始“补课”房地产市场结构失衡。从目前透露的“十二五”期间上海住房建设初步方案来看，未来5年上海住房建设的重心将转移至包括经适房、廉租房等保障性住房上，而商品住宅的建设仅占总数的13.6%。

　　但是，保障房供地大幅增加意味着土地财政缩减，地方政府财力如何支撑？业内人士建言：开征房产税平衡土地财政的缺口，或借力民营资本，方能保证保障房建设指标顺利完成。

　　而对开发商而言，为了应对竞争更加激烈的商品住宅用地竞争，“从城市走向农村”或将成为不得已的选择。同时，择机渗透巨大的保障房市场将成为他们新的课题。

　　保障房唱主角 
 

　　据了解，该方案规划，在“十二五”期间上海住房建设大约为1.25亿平方米。其中，商品住宅建设指标为1700万平方米，仅占总数的13.6%。与此相对的是，保障房建设占到了总数的半壁江山。其中经适房建设2300万平方米、廉租房公用房建设2000万平方米、重大工程配套拆迁安居房建设2000万平方米，总数达到6300万平方米，占比50.4%。剩下的2500万平方米则用于非住宅的商业地产配套项目建设。

　　实际上，保障房唱主角的供应结构，在2010年初已经成形。中国指数研究院副院长陈晟表示，2009年以前上海的住宅用地供应结构中，商品住宅土地供应和动迁、配套房土地供应比例约为7:3，商品住宅占据大部分。但是到2010年，此格局出现逆转。

　　据上海规划和国土局公布的数据显示，截至2010年10月20日，上海2010年累计供应保障性住宅用地达764公顷，占住宅用地供应总量的80%以上。但是，2010年保障房供应中，超过7成都是动迁房。从今年公布的“十二五”住房建设规划来看，经适房和廉租房的占比大幅提升，保障房更加“名副其实”。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄认为，过去这几年商品房市场发展得很好，但保障房却做得很少或者根本没做，这使得上海的房产市场结构失衡。此方案是政府一个阶段性的“补课行为”。

　　但是，“恶补”保障房供应，需要巨额资金的同时，地方土地财政势必减少。如何解决资金来源成为当下的难题。