南昌商品住宅供需调查：限购区域库存有限

来源: 江西日报 作者:

1月21日限购令突袭南昌，规定自2月1日起，南昌市东湖等5个行政区域内每个家庭只能新购一套商品住房。一石激起千层浪。正当人们忙着猜测政策带来的种种影响时，楼市成交量却一改往年淡季的常态，大幅放量——1月23日，南昌楼市成交量达175套；24日成交267套，25日该数据继续刷新达到301套，超过2010年单日最高296套的成交量。对于这一反常现象，有人诩之为“政策末班车效应”——每当从紧调控政策出台，都会有一批购房者抢在新政实施前突击入市。 
 

　　另悉，此轮出台“限购令”的其他城市，新建住宅成交量均出现过先扬后抑的过程。业内人士分析认为，从影响商品住房最根本的供需关系加以分析，限购区域的供应紧张局势，一时难以改变。

　　限购

　　区域库存有限

　　按新政规定，南昌此次出台的限购范围涉及东湖、西湖、青山湖、青云谱以及红谷滩五大区域。记者从有关统计机构了解到，目前这五大区域的新房供应量实际上已经严重萎缩。

　　南昌楼市的销售历经2009年的快速反转，2010年供不应求更趋明显：全年商品住宅新增供应量仅为290万平方米，当年销售量实际达到310万平方米。其中，红谷滩区域以新增供应量91万平方米、成交量110万平方米位居全年第一；青山湖区以51万平方米的新增供应量与49万平方米的成交量屈居第二；青云谱区和西湖区分别以32万平方米、31万平方米的成交量位列三、四名，与此同时，这两个区域的新增供应量均低于成交量。

　　另据统计，截至2010年12月底，南昌商品住宅的存量房不足78万平方米。其中，东湖、西湖与青云谱三片区域库存量均不足9万平方米；红谷滩区和青山湖区供应存量比重较大，分别逾17万平方米和14万平方米。如果按照2010年平均消化速度计算，这五个区域的新建商品住宅的库存，均不足半年的销售量。其中西湖区库存量尤为不足，仅0.3万平方米。

　　新增

　　住宅供应不足

　　伴随着2010年商品住宅量价的持续齐升，“4·17国十条”、“9·27信贷”等房地产调控政策紧跟而来。江西省同致房地产顾问有限公司作出预测，随着政策的逐步深入，开发商极有可能放缓开工进度，减少市场供应量，降低市场风险，今年10月以后楼市供应或将吃紧。根据南昌市城区住房建设规划，2011年住房建设总套数为4.11万套，总建筑面积360万平方米，比去年减少了0.93万套和78.2万平方米，全年总体供会出现15%左右的减少。

　　一方面是总体新增供应量在减少，另一方面新增供应量的方向也在发生变化。东湖区的央央春天总规划建筑面积18万平方米，包含有高层住宅和写字楼部分；世纪麦迪逊花园广场规划建筑面积10万平方米，建筑形态是酒店公寓和写字楼；而红谷滩中心板块2011年预计上市的唐宁街、南昌金融大街、普菲特国际购物广场等均是纯商业项目。同致地产调查报告同时显示，2011年南昌楼市预计新增楼盘近80个，其中限购区域约占半数。进一步加以分析，在限购区域可能推出的新楼盘当中，除去西湖区朝阳洲板块多以高层住宅面世之外，市中心东、西湖及红谷滩中心区域可能推出的新盘，多半为商业地产。

　　同致公司高级研究员吴炔奇认为，在供求明显偏离的前提下，限购政策可以有效抑制投机资金流入楼市，缓解紧张的市场供求，但却难以从根本上改善供求关系；而去年以来，住宅市场受到两轮政策严厉的宏观调控，全国一线品牌开发商加码商用物业的开发和持有比例，商用物业为此逐步火热起来。住房限购令的出台，或将使投资渠道进一步变窄，如此背景下，商业地产将更受市场青睐。