定位"雷同"陷滞销 成都商业地产进入细分时代

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上周，成都商业地产过剩与否的命题备受国际舆论关注。事实上，从去年开始“阶段性过剩”还是“结构性过剩”的争论就已旷日持久，与此同时，一些新兴的商业项目暂且绕开过剩与否的争论，佩戴各色“新脸谱”粉墨登场。 

　　商业地产缺乏差异化

　　不可否认，经过一波迅猛放量，成都商业地产开始出现一波滞销行情，“商业项目不好卖了，原因很简单，体量太大了，而且都是些定位差不多的项目。”一位投资顾问坦言。

　　“成都商业项目抄袭现象比较常见，定位严重雷同的项目比比皆是，这不可避免地会造成市场过剩。”五岳合总经理助理、营销总监郑昕告诉记者，“我们的差异化思路还没打开。”

　　当然，特色商业地产市场仍具风险。“新奇的项目定位不一定实用和适用，这是我们需要认真思索的问题。”某商业地产项目策划总监告诉记者，“一开始，我们本打算将项目定位为注重特色体验。尽管类似项目在欧美非常流行，然而过于前卫和新奇的项目定位，不一定能让本地人接受和认可，且项目盈利模式也亟待探讨。因此我们更倾向于打造风情商业街。”

　　成都伊藤洋华堂董事长三枝富博曾说，首先要确定城市综合体的服务对象和目标对象是什么，然后再量体裁衣地做适合他们的综合体。比如，成都人都十分喜欢农家乐的娱乐方式，我们是不是在打造综合体的时候也可以移植农家乐的一些元素，让综合体更具有成都本土特色。

　　“成都也有不少特色商业项目案例，如宽展巷子、茅庐等。”郑昕告诉记者，“尽管它们也有某些不足之处，这或许比那些同质化严重的商业项目更值得尝试。照搬抄袭只会被市场永远抛弃。”

　　“新脸谱”频频出镜

　　“在大城北区域，人们主要致力于专业市场和住宅的打造，以致造成这个片区连基本的生活和商务配套都缺乏。在大丰片区，未来将吸引数百万的主流人群消费客流。于是，我们将自己项目打造为区域特色城市综合体，包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，“必将成为支持城北蜕变的最重要力量。”

　　而体量达千亩的洛带博客小镇，总体定位为集博物馆聚落、风情商业街、文化工作室、超五星级艺术酒店及私家森林会馆，“博客小镇将是一座充满活力和魅力的、娱乐与美食共享的商旅博览城。项目将引进全国各地特色商品、土特产、民间艺术、手工艺品等。”项目负责人告诉记者。

　　同样，占地面积近百亩的成都西村创意产业园，极具前瞻性地引进国际先进的园区规划建设和经营管理经验，面向媒体公司、广告公司、设计公司、影视制作公司、旅游公司、软件设计公司、艺术家等创意产业企业和个人，提供现代办公区、艺术品展览和交易空间、创意市集、创意企业孵化器、多媒体演艺空间、设计酒店、图书馆等硬件设施。

　　而地处天府新区核心区的铁像寺水街商业配套集群，整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成都元素，分为“国际天府”、“品质天府”、“时尚天府”三个主题街区，集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格局为一体，中西方文化交融，文化特色独具风格。

　　定位于旅游度假地产的七里坪国际度假旅游区，因其独特的自然地理风貌，尤其是均匀分布的河谷、田野、村寨、丘陵、山岗、峡谷、河流、森林，“项目一推出，立刻让国内外高端人士和旅游养生爱好者趋之若鹜。” 华西都市报记者方志勇赖黎明